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注册送10q币 大变局!楼市“超级实验”开始了,或将选定50城

2020-01-10 10:19:26    点击: 4869
内容摘要:但从去年开始,中央对此就略有放松。一周前,福州、南昌、青岛、海口、贵阳也被纳入试点范围,总计18座城市,足见中央对待此事的诚意与决心。北京、上海、广州、深圳这些超级城市,人口量级均在2000万以上,房子供不应求,试点集体建设用地建设租赁住房,自然是好事。南昌、海口、贵阳、肇庆这类城市试验集体建设用地,在本号看来,有避重就轻之嫌。

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注册送10q币,文: 潮哥

中国房价的症结在土地制度,如今这个结正慢慢打开。

据国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》,明确提出:

这是继前两次选定18个试点城市之后,中央再一次明确支持放开集体土地建设租赁住房。

我们知道,在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,包括宅基地、耕地、集体用地。农村集体用地想要进入市场,首先要被国家征收,转变为国有,才可以进行拍卖。

但从去年开始,中央对此就略有放松。为鼓励热点城市打造租赁市场,也为缓解房价、房租上涨压力,政府宣布在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市,试行农村集体用地不用经国家征收,村集体可以自行与开发商合作,建造租赁住房。

一周前,福州、南昌、青岛、海口、贵阳也被纳入试点范围,总计18座城市,足见中央对待此事的诚意与决心。

近日,易居研究院严跃进在接受《证券日报》采访时表示:

若果真能大范围推广,对于抑制土地价格,尤其是租房土地价格,作用很大。以此类推,对于稳住全国租金与房价,功效也确实不小。

为什么这样说?我们知道,在大多数城市,一块集体用地想要进入市场,若政府以10个亿征收后进行挂拍,拍卖价格至少在30个亿(猜测)以上,卖地的大头归了国家。少了政府征地环节,可以节省一大笔钱,土地成本也能大幅降低。

现在集体土地直接建设租赁住宅,不用走征地环节,土地成本自然可以降下来,土地成本下降,房租便能便宜,逻辑便是如此。因此,理论上集体建设用地直接建设租赁住房,有利于维稳地方城市的房价与房租。

但本号认为,并不是所有城市都适合。北京、上海、广州、深圳这些超级城市,人口量级均在2000万以上,房子供不应求,试点集体建设用地建设租赁住房,自然是好事。杭州、成都、南京、武汉、厦门等强二线城市,也需要此类政策对冲房价。

而南昌、贵阳、海口、肇庆这类城市,大可不必,因为这类城市人口规模不大,房子足够供应。南昌2017年年底常住人口为546万,贵阳480万、肇庆412万、海口甚至只有227万,这样的人口体量,房屋不存在供不应求。

经历了两次泡沫破灭,海口如今还能看到当年留下的空屋。所以,本号认为,这类城市试行集体建设用地建设租赁租房政策,有点“大材小用”。

中国高房价问题的关键不在人口规模小的城市,而在人口规模大的一线、强二线城市,这类城市土地价格贵,人口不断涌入,房屋供应紧张,外加各地炒房客涌入这类城市,房价才上演了一波又一波牛市,三四线城市房价上涨,大多都是跟风和棚改刺激,真正有人口支撑的并不多。

因此,要解决中国房价,需要大量廉价土地进入一线与强二线市场,方可解决高房价。一线与强二线房价能够控制住,三四线城市房价自然无风可跟。这叫擒贼先擒王,蛇打七寸。

南昌、海口、贵阳、肇庆这类城市试验集体建设用地,在本号看来,有避重就轻之嫌。

在中国大力度推行集体土地建设租赁住宅,其实也没必要如易居研究院严跃进说的,试点城市要增加到50座,30座热点城市就够了,如北京、上海、深圳、广州、重庆、天津、杭州、成都、南京、武汉、西安、郑州、长沙、宁波、青岛、厦门、济南、石家庄、沈阳、大连、苏州、无锡、东莞、佛山、太原、合肥……